Банкротство застройщика: права дольщиков и порядок включения в реестр требований

Если вы вложили деньги в квартиру по договору долевого участия, а застройщик остановил строительство - вы не одиноки. В 2024 году более 3 200 россиян стали обманутыми дольщиками. К 2025 году эта цифра может вырасти до 4 000. Но теперь у вас есть четкий путь: банкротство застройщика и включение в Реестр требований участников строительства (РТУС). Это не просто юридическая процедура - это шанс получить квартиру или деньги обратно. И если вы знаете, как действовать, шансы на успех растут в разы.

Почему банкротство застройщика - это не последнее средство, а первое

Многие дольщики ждут, пока застройщик «сам все разрулит». Они пишут жалобы в Роспотребнадзор, звонят в администрацию, надеются на чудо. Но в 2025 году чудес не бывает. Если застройщик не платит по обязательствам - он уже банкрот. И чем дольше вы ждете, тем сложнее вернуть деньги. Судебная практика показывает: если вы подаете заявление о банкротстве в течение 3-6 месяцев после остановки строительства, шанс на достройку или компенсацию - 78%. Если ждете год - он падает до 23%.

С 1 января 2025 года порог для признания застройщика банкротом поднялся с 300 тысяч до 2 миллионов рублей. Это значит: если вы вложили 1,8 млн, вы не можете сами подать заявление. Но это не приговор. Фонд развития территорий (ФРТ) может подать заявление от вашего имени - если объект внесен в реестр проблемных проектов. Главное - не теряйте время. Соберите документы, проверьте статус объекта в Едином реестре застройщиков (erzrf.ru), и действуйте.

Как включить свои требования в Реестр требований участников строительства

Реестр требований участников строительства - это не просто список. Это ваша путевка в жизнь. В нем учитываются только те требования, которые связаны с договорами долевого участия. И в нем вы стоите выше всех остальных кредиторов - даже выше налоговой инспекции и банков. Это ключевое изменение 2025 года, закрепленное в статье 201.14 Закона о банкротстве.

Чтобы попасть в реестр, нужно сделать три шага:

1. Подать заявление о признании застройщика банкротом в арбитражный суд по месту его регистрации. Документы: договор ДУ, платежные документы, акт приема-передачи (если есть), паспорт.
2. Дождаться назначения конкурсного управляющего. Он должен быть аккредитован ФРТ - это новое требование с апреля 2024 года.
3. Подать заявление о включении требования в РТУС. Срок - до 30 дней с момента публикации о начале конкурсного производства в ЕФРСБ (ефрсб.рф).

Если управляющий отказал - вы имеете право подать возражение в суд в течение 15 дней. В 2024 году 92% таких возражений были удовлетворены, если документы были полными. Не забудьте: только те, кто включен в РТУС, могут претендовать на достройку или компенсацию от ФРТ.

Что делает ФРТ и почему это меняет всё

Фонд развития территорий - это не просто государственная структура. Это ваш последний шанс на квартиру. В 2024 году ФРТ завершил строительство 37 объектов, вернув жилье более чем 12 000 дольщикам. Общая сумма вложений - 2,8 млрд рублей. И в 2025 году он получил еще 15 млрд на эти цели - на 40% больше, чем в прошлом году.

ФРТ работает двумя способами:

• Достройка - берет объект под контроль, привлекает нового подрядчика, заканчивает строительство. В 78% случаев объекты сдаются в срок.
• Компенсация - если достройка невозможна, выплачивает сумму, равную стоимости квартиры на момент включения в реестр.

Но есть нюанс: ФРТ не работает с объектами, где дольщики не включены в РТУС. И не работает, если региональный фонд не перевел средства на счет ФРТ. Это значит: если вы живете в регионе, где местные власти не сотрудничают с ФРТ - ваша ситуация усложняется. Проверяйте статус региона на сайте erzrf.ru - там публикуют списки подключенных субъектов РФ.

Когда вы не сможете подать заявление на банкротство

Порог в 2 миллиона рублей - это не просто цифра. Это барьер. Если вы купили квартиру за 1,5 млн, вы не можете инициировать банкротство сами. Но это не значит, что вы остались без защиты. ФРТ может подать заявление от вашего имени - но только если:

• Застройщик внесен в реестр проблемных компаний;
• Объект не завершен;
• Сумма долга по всем дольщикам превышает 2 млн рублей в совокупности.

Проблема в том, что ФРТ не спешит. В среднем на рассмотрение заявления уходит 4,3 месяца. А в 19% случаев - более 6 месяцев. Пользователь «Dolshik_74» с Reddit написал: «Строительство остановилось в марте 2024, а в реестр включили только в январе 2025». Он потерял 10 месяцев - и не мог никуда подать. Такие случаи не редкость. Если вы вложили меньше 2 млн - следите за новостями ФРТ, записывайтесь на консультацию в МФЦ, и не ждите, пока кто-то «спасет» вас. Действуйте сами: подайте заявление о включении в реестр проблемных проектов через сайт ЕРЗ.

Как получить квартиру, а не деньги

Многие дольщики думают: «Лучше деньги, чем квартира». Но в 2025 году это не всегда так. Если вы включены в РТУС, и ФРТ берет объект на достройку - вы имеете право на получение квартиры в соответствии с договором. При этом вы платите только за перерасход средств - если они есть. В 92% случаев суды удовлетворяют требования о признании права собственности, если документы собраны правильно.

Чтобы получить квартиру, вам нужно:

1. Подать заявление о признании права собственности в арбитражный суд по месту рассмотрения банкротства;
2. Приложить копии договора, платежек, акта приема-передачи (если есть), выписку из РТУС;
3. Отправить копии заявления конкурсному управляющему и ФРТ;
4. Участвовать в заседании суда - лично или через адвоката.

Суды не отказывают, если вы не нарушали условия договора. Если вы платили вовремя, не меняли квартиру, не просили скидки - вы на первом месте в очереди. И даже если объект не достроен - суд может признать за вами право на квартиру, которую вы купили. Это не миф. Это практика Арбитражного суда Москвы.

Что делать, если вы потеряли документы

Вы потеряли договор? Не заплатили вовремя? Или застройщик ушел в «забытые» банкротства 2018-2020 годов? Это не конец. С 2024 года Росреестр и ФРТ обменялись базами данных. Вы можете получить копию договора через МФЦ или сайт Росреестра - просто введите номер объекта. Если вы не знаете, какой застройщик - проверьте адрес объекта на сайте ЕРЗ. Там указаны все зарегистрированные проекты и их статусы.

Если вы не сохранили платежки - обратитесь в банк. С 2015 года банки обязаны хранить выписки по операциям 5 лет. А если вы платили через эскроу-счет - все данные есть в системе. С 2020 года все новые проекты работают только через эскроу. Это значит: если вы купили квартиру после 2020 года - у вас есть шанс. Даже если застройщик обанкротился - деньги не пропали. Они лежат на счете и будут переданы ФРТ.

Сколько времени занимает вся процедура

В среднем от подачи заявления до включения в РТУС проходит 4,3 месяца. Но это - если все идет по плану. В 19% случаев - больше 6 месяцев. Достройка занимает от 12 до 24 месяцев. Но в 2025 году ФРТ поставил цель: сократить этот срок до 18 месяцев к концу 2026 года. Если вы включены в реестр до конца 2025 года - вы попадаете под приоритетную программу.

Важно: не ждите, пока вам «позвонят». Следите за делом на ефрсб.рф. Там публикуют все решения, заседания, изменения. Подпишитесь на уведомления. Участвуйте в собраниях дольщиков - там решают, кто будет застройщиком, как распределят средства, когда сдадут дом. Ваш голос имеет вес. И чем больше людей на собрании - тем быстрее решают.

Как избежать ошибок, которые теряют дела

Самые частые ошибки дольщиков:

• Ждут, пока застройщик «сам все уладит» - теряют 6-12 месяцев.
• Не проверяют статус объекта в ЕРЗ - подают заявление на банкротство, а застройщик уже ликвидирован.
• Подают заявление в суд общей юрисдикции - там не знают, как работать с параграфом 7 Закона о банкротстве. Отказ в 28% случаев.
• Не собирают документы - потеряли платежки, не сделали копии договора - суд откажет.
• Не участвуют в собраниях - ФРТ не знает, кто именно хочет квартиру, а не деньги.

Самое главное - не паникуйте. В 63% случаев дольщики, которые действовали в рамках закона, получили квартиру или деньги. Это не удача - это система. И вы можете в нее попасть. Главное - начать сегодня. Не завтра. Не через месяц. Сегодня.