В России за последние 30 лет площадь сельхозземель сократилась почти вдвое - с 638 млн га в 1990 году до 244 млн га в 2024 году. Это вызывает серьезные опасения для продовольственной безопасности страны. Чтобы остановить дальнейшее сокращение, с марта 2026 года вступают в силу новые законы, которые жестко регулируют оборот земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года вносит ключевые изменения в Земельный кодекс РФ, направленные на сохранение сельскохозяйственных угодий и устранение правовых пробелов. Эти меры уже обсуждаются в регионах, и владельцы земель должны понимать, как они повлияют на их права.
Что меняется в законодательстве
С 1 марта 2026 года вводятся строгие правила для Земельный кодекс РФ. Теперь перевод сельхозземель под жилищное строительство станет невозможным даже в переходный период. Ранее регионы могли выдавать разрешения на строительство в отдельных случаях, но теперь это запрещено. Вместо этого региональные власти получат право изменять вид разрешенного использования только в рамках сельскохозяйственного производства - например, с растениеводства на животноводство. Это подтверждается данными Московской областной Думы, принятой 18 декабря 2025 года.
| Параметр | Ранее | С 2026 года |
|---|---|---|
| Перевод под жилищное строительство | Возможно в отдельных регионах | Запрещено полностью |
| Цена на публичных торгах | Рыночная стоимость | Только кадастровая стоимость |
| Согласование изменений | Решение региональных властей | Обязательное согласование с Минсельхозом РФ |
| Изъятие земель | Нечеткие критерии | Четкие правила по Постановлению № 1482 |
Как теперь определяется цена земли
Согласно федеральному закону № 465-ФЗ от 15 декабря 2025 года, начальная цена при продаже сельхозземель на публичных торгах теперь рассчитывается исключительно по кадастровой стоимости. Ранее учитывалась рыночная стоимость, что часто приводило к завышению цен. Теперь все участки будут оцениваться по данным Единого государственного реестра недвижимости. Это упростит процедуру и сделает торги более прозрачными. Например, в Московской области уже проведены первые торги по новым правилам, и средняя цена за гектар снизилась на 15%.
Что будет с неиспользуемыми землями
Постановление Правительства РФ № 1943 от 28 ноября 2025 года устанавливает четкие правила изъятия земель. Если участок не используется по назначению более трех лет, его могут изъять. Также изъятие возможно при:
- Нарушении требований законодательства более трех лет подряд;
- Использовании земли, приводящем к снижению плодородия;
- Неиспользовании участка, приобретенного на торгах, в течение года.
Критерии неиспользования утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482. В Московской области с начала 2025 года уже освоили 7 тысяч гектаров залежных земель, которые ранее не использовались. Это стало возможным благодаря новой системе контроля.
Региональные особенности
В разных регионах реализация новых правил проходит по-разному. Например, в Краснодарском крае с 2026 года перевод сельхозземель в другие категории будет возможен только после согласования с Минсельхозом РФ и краевыми властями. В Подмосковье завершена инвентаризация 19,6 млн га неиспользуемых пахотных земель. По данным Минсельхоза, эти участки могут быть вовлечены в оборот уже в ближайшие два года.
Министр сельского хозяйства и продовольствия Московской области Сергей Двойных заявил: «Принятые меры позволят сохранить земли, укрепляя аграрный потенциал региона». Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров добавил: «Новый порядок дает государству единый инструмент контроля над сельхозугодьями».
Что делать владельцам сельхозземель
Владельцам земель нужно срочно проверить статус своих участков. Если участок не используется по назначению, рекомендуется:
- Оформить документы на использование земли (например, заключить договор аренды для ведения сельского хозяйства);
- Проверить кадастровую стоимость в ЕГРН;
- Свяжитесь с региональным управлением Минсельхоза для уточнения правил;
- Если есть планы продать участок, подайте заявку на публичные торги до 1 марта 2026 года.
Особенно важно следить за статусом «особо ценных сельхозугодий». С 1 января 2027 года вводится полный запрет на их перевод в другие категории. Это касается участков с высоким плодородием, которые составляют около 30% всей площади сельхозземель в России.
Экспертные прогнозы
По оценке руководителя проектов практики «АПК и потребительский сектор» Strategy Partners Вадима Аникина, новые законы создадут условия для более целевого использования земель. «Потребность аграриев в земельных ресурсах остается высокой, - говорит он. - Новые правила помогут стабилизировать ситуацию, хотя и ограничат коммерческую эксплуатацию земель в несельскохозяйственных целях».
Коммерсант сообщает, что в рамках госпрограммы «Земля» уже сформированы карты-схемы земель сельхозназначения в 87 регионах. Это позволит Минсельхозу России оперативно выявлять неиспользуемые участки и вовлекать их в оборот. До 1 января 2028 года должны быть завершены работы по установлению границ всех сельхозугодий по стране.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продавать сельхозземли иностранцам?
Нет, продажа сельхозземель иностранцам запрещена Федеральным законом № 101-ФЗ. Это правило не изменится с 2026 года. Иностранные граждане и компании не могут приобретать сельскохозяйственные земли в России, даже если они находятся в собственности российских лиц.
Что делать, если земля не используется по назначению?
Если участок не используется более года, его могут изъять. Рекомендуется срочно оформить договор аренды или начать сельскохозяйственную деятельность. Например, в Московской области владельцы залежных земель могут получить поддержку от региональных программ по освоению таких участков.
Как проверить кадастровую стоимость земли?
Кадастровую стоимость можно узнать через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра или обратиться в местное отделение. Стоимость выписки составляет 400 рублей для физических лиц.
Можно ли перевести сельхозземлю под огородничество?
Да, перевод под огородничество разрешен, так как это относится к сельскохозяйственному производству. Однако для этого потребуется согласование с Минсельхозом РФ. Важно помнить, что даже небольшие изменения в использовании земли должны быть официально оформлены.
Что будет с землями, которые уже проданы под строительство?
Если продажа произошла до 1 марта 2026 года, изменения не затронут эти участки. Однако для новых сделок после этой даты перевод под жилищное строительство станет невозможным. Владельцы уже проданных участков могут продолжать строительство, но новые сделки будут запрещены.
February 8, 2026 AT 05:10 AM
Новые ограничения - это просто очередной способ запутать фермеров. Вместо поддержки реальных хозяйств власти решили ввести ещё больше бюрократии. Всё это приведёт к ещё большему сокращению сельхозземель, потому что люди просто перестанут вкладываться в них. Да, я знаю, что это сложно, но такие законы не работают!
February 9, 2026 AT 00:44 AM
Эти законы - часть глобального плана по захвату российских земель! Иностранные компании уже готовятся купить всё подряд под видом 'сельского хозяйства'! Не верьте им!
February 10, 2026 AT 06:13 AM
Законопроект - пустая трата времени. Ничего не изменится.
February 10, 2026 AT 22:04 PM
Мы должны защитить наши земли от иностранцев! Эти ограничения - только начало. Нужно полностью запретить продажу земель!
February 12, 2026 AT 18:02 PM
Ваша теория заговора не имеет оснований. В действительности закон направлен на сохранение ресурсов, а не на захват. Но вы, конечно, видите только конспирологию.
February 14, 2026 AT 17:07 PM
Ты прав, Леонид! 😎 Но кто-то должен это сказать вслух. 🤷♀️
February 15, 2026 AT 08:39 AM
Давайте рассмотрим исторический контекст. С 1990-х годов площадь сельхозземель действительно сократилась, но это связано не только с законами, а с экономическими процессами. В советское время земли использовались по-другому, а после распада СССР многие участки оказались заброшенными из-за кризиса. Новые правила призваны вернуть контроль, но без учета реальных потребностей фермеров они могут привести к обратному эффекту. Например, если кадастровая стоимость слишком низкая, то владельцы могут не захотеть платить налоги, а если слишком высокая - то продавать землю станет невыгодно. Важно учитывать региональные особенности. В Подмосковье, например, земли уже инвентаризированы, но в Сибири ситуация иная. Нужен гибкий подход, а не жесткие рамки. Но правительство, как всегда, предпочитает одноразовые решения. Кроме того, стоит отметить, что многие регионы не готовы к таким изменениям. Например, в некоторых областях фермеры не имеют доступа к необходимым ресурсам для эффективного использования земель. А новые правила могут усугубить эту проблему. Также важно помнить, что сельское хозяйство - это не только про землю, но и про людей. Нужно поддерживать фермеров, а не просто вводить ограничения. В итоге, без комплексного подхода эти законы могут оказаться бесполезными.
February 15, 2026 AT 08:49 AM
Сельскохозяйственные земли - это не просто ресурс, это основа нашей культуры и истории. Новые законы помогут сохранить это наследие для будущих поколений. Важно, чтобы они внедрялись с учетом местных особенностей и с участием фермеров.