Проверка застройщика перед покупкой новостройки: какие документы смотреть

Покупка квартиры в новостройке - это не просто выбор комнат и вида из окна. Это крупная финансовая сделка, которая может обернуться катастрофой, если вы не проверите застройщика. В 2023 году в России более 3500 человек остались без квартир и денег из-за мошенников. Всё это произошло потому, что люди доверили деньги компании, не проверив ни одного документа. Вы не должны быть одним из них.

Что проверять в первую очередь: юридический статус застройщика

Начните с самого простого, но самого важного: убедитесь, что компания вообще существует. Не верьте тому, что написано на её сайте. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы - nalog.ru - и запросите выписку из ЕГРЮЛ. Это бесплатно, занимает 10 минут и спасает от 90% рисков.

В выписке смотрите три вещи:

• Дата регистрации - если компании меньше двух лет, это красный флаг. Надёжные застройщики работают минимум 3-5 лет.
• Состав учредителей - если один человек стоит за несколькими компаниями, которые всё время меняют названия, это признак схемы.
• Наличие ограничений - если в выписке написано «приостановлена деятельность» или «в процессе ликвидации», бегите.

Также проверьте, есть ли компания в реестре надёжных застройщиков на портале наш.дом.рф. Только те, кто прошёл проверку Минстроя, могут там быть. Если её там нет - это не значит, что она мошенник. Но если она есть - вы уже на шаг ближе к безопасности.

Разрешение на строительство и проектная декларация

Это два документа, без которых строительство незаконно. Вы не покупаете квартиру - вы покупаете право на будущую квартиру. И это право начинается только тогда, когда у застройщика есть разрешение на строительство.

Зайдите на наш.дом.рф, найдите объект по адресу и откройте его страницу. Там должна быть:

• Номер разрешения на строительство - сверьте его с тем, что указан в договоре и проектной декларации.
• Кадастровый номер земельного участка - он должен совпадать с тем, что указан в договоре аренды или свидетельстве о собственности.
• Проектная декларация - там вы найдёте: сроки сдачи, технические характеристики, данные об экспертизе, список подрядчиков и источник финансирования.

Согласно данным Центробанка, в 27% случаев мошенники подделывают разрешения. Но подделка не всегда идеальна. Часто номер разрешения в декларации отличается на одну цифру. Или кадастровый номер ведёт на другой участок. Это не опечатка - это обман. Проверьте всё на сайте, а не на листочке, который вам дали.

Договор долевого участия (ДДУ)

ДДУ - это ваш единственный юридический документ, который защищает вас. Если вы подписали его, но не проверили, что он соответствует закону - вы ничего не защищены.

С 1 июля 2019 года по закону №151-ФЗ все деньги за квартиру должны идти не в карман застройщику, а на эскроу-счет. Это означает:

• Вы платите не застройщику, а банку-посреднику (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и т.д.).
• Деньги остаются в банке до момента сдачи дома.
• Если дом не сдадут - деньги вернутся вам.

В ДДУ должны быть чётко прописаны:

• Точный адрес квартиры - этаж, номер, площадь, планировка, высота потолков.
• Дата передачи ключей - не «в 2025 году», а конкретная дата.
• Реквизиты эскроу-счета - сверьте их с теми, что указаны в выписке из ЕГРЮЛ.

Если в договоре написано «оплата по реквизитам застройщика» - это прямое нарушение закона. Не подписывайте. Потребуйте новый вариант. Или найдите другого застройщика.

Документы на землю и финансовая отчетность

Застройщик не может строить на воздухе. У него должен быть законный доступ к земле. Проверьте:

• Свидетельство о праве собственности на землю - если у него есть, хорошо.
• Договор аренды - если земля в аренде, срок должен быть не менее 3 лет. Иначе застройщик может быть выселен, а вы останетесь без дома.
• Кадастровый паспорт - номер должен совпадать с тем, что в проектной декларации и на портале наш.дом.рф.

Финансовая устойчивость - это то, что редко проверяют, но что определяет, дойдёт ли стройка до конца. Попросите у застройщика:

• Бухгалтерский баланс за последние 2-3 года.
• Отчёт о финансовых результатах.

Если он отказывается - это тревожный сигнал. Вы можете заказать эти документы через сервисы СПАРК или Контур.Фокус - стоит от 2500 рублей. Это дешевле, чем потерять миллион рублей.

Ранее сданные объекты - главный индикатор надёжности

Застройщик, который строит первый дом - это как врач, который только что закончил медицинский институт. Возможно, он талантлив. Но вы бы доверили ему сложную операцию?

Проверьте, какие дома застройщик уже сдал. На портале наш.дом.рф есть раздел «Сданные объекты». Там вы увидите:

• Сколько домов сдано за последние 5 лет.
• Были ли жалобы на качество.
• Получил ли он разрешение на ввод в эксплуатацию - это обязательный документ, без которого квартиру нельзя заселить.

Надёжные компании имеют минимум 2-3 сданных дома. Мошенники строят только один - чтобы забрать деньги и исчезнуть. Если вы видите, что застройщик сдал 5 домов без жалоб - это хороший знак. Если сдал один - и тот с опозданием на два года - думайте дважды.

Современные инструменты проверки: приложение «Наш дом» и спутниковые снимки

С 2024 года всё изменилось. Застройщики обязаны публиковать ежемесячные отчёты с фото и видео хода строительства. Вы можете это видеть в приложении «Наш дом» - оно есть в App Store и Google Play.

Там же вы увидите:

• Спутниковые снимки объекта - сравните, как он выглядел в январе и как сейчас.
• Геолокационные метки - подтверждают, что стройка идёт именно на том участке, о котором говорят.
• Сроки сдачи - реальные, а не написанные в декларации.

По данным Минстроя, в 2024 году 63% покупателей использовали это приложение. И те, кто делал это регулярно, не попали в ловушки. Сравните: в 2022 году только 27% проверяли ход строительства. Разница в рисках - огромная.

Красные флаги: когда нужно немедленно уйти

Вот список, по которому вы сразу должны отказаться от сделки:

• Разрешение на строительство отсутствует на портале наш.дом.рф - 100% мошенник.
• Реквизиты в ДДУ не совпадают с выпиской из ЕГРЮЛ - подделка.
• Срок работы компании менее 2 лет - слишком рискованно.
• Отказ показать оригиналы документов - они не хотят, чтобы вы проверяли.
• Нет сданных домов - вы будете первым дольщиком, а не клиентом.
• Деньги требуют переводить на счёт физлица - это прямое нарушение закона.

Если вы видите хотя бы один из этих пунктов - не подписывайте ничего. Даже если вам обещают скидку в 15%.

Что делать, если уже подписали ДДУ, но сомневаетесь?

Не паникуйте. Но и не ждите. Сразу обратитесь к юристу, который специализируется на жилищном праве. Консультация стоит от 3000 рублей - это меньше, чем 1% от стоимости квартиры. Но она может спасти вам миллион.

Юрист проверит:

• Соответствие ДДУ закону №214-ФЗ.
• Правильность эскроу-счета.
• Наличие поддельных документов.
• Возможность расторжения договора без потерь.

Если вы ещё не заплатили - вы можете просто отказаться. Если уже заплатили - юрист поможет вернуть деньги через Фонд защиты прав дольщиков. В 2023 году он вернул более 12 миллиардов рублей обманутым гражданам.

Практический чек-лист: что делать перед подписанием ДДУ

Вот простая инструкция, которую вы можете распечатать и проверять по пунктам:

1. Запросите выписку из ЕГРЮЛ на nalog.ru - проверьте срок существования компании.
2. Зайдите на наш.дом.рф - найдите объект и проверьте разрешение на строительство.
3. Сверьте кадастровый номер в декларации и на сайте - они должны быть идентичны.
4. Попросите проектную декларацию - проверьте сроки сдачи и данные о финансировании.
5. Убедитесь, что в ДДУ указан эскроу-счет, а не счёт застройщика.
6. Проверьте, есть ли у застройщика сданные дома - ищите на нашем.дом.рф.
7. Скачайте приложение «Наш дом» - посмотрите фото и видео стройки за последние 3 месяца.
8. Если есть сомнения - заплатите 3000 рублей за консультацию юриста.

Это не займёт больше 3-5 дней. Но это сэкономит вам годы нервов, денег и разочарований.