Капитальный ремонт многоквартирного дома: как формируются взносы и как проходит ремонт

Капитальный ремонт многоквартирного дома - это не просто покраска стен или замена лифта. Это комплексная работа, которая продлевает жизнь зданию на десятилетия, делает его безопаснее и энергоэффективнее. Но чтобы ремонт прошел нормально, собственники должны понимать: взносы - это не налог, а инвестиции в свое жилье. И если их не платить или не контролировать, ремонт может затянуться на годы, а результат - оказаться на уровне «сделали, как могли».

Что входит в капитальный ремонт по закону?

По статье 166 Жилищного кодекса РФ, капитальный ремонт - это восстановление или замена тех частей дома, которые нельзя ремонтировать ежедневно. Это не косметика. Это фундамент, крыша, стены, инженерные системы. Конкретно: замена лифтов, ремонт кровли, утепление фасада, замена труб отопления, водоснабжения и канализации, ремонт подвалов и фундамента. Всё это - обязательные пункты, которые входят в программу ремонта. Никто не может убрать их по желанию. Даже если собственники проголосуют «против», региональный оператор всё равно включит эти работы в план - потому что закон так требует.

В 2024 году средняя стоимость капитального ремонта одного дома в регионах - 1,8 млн рублей. В Москве и Санкт-Петербурге - уже 3,5 млн. Это не выдумка. Это цифры Росстата. И эти деньги идут не в карманы чиновников, а на реальные работы: бетон, трубы, теплоизоляцию, краны, строительную технику. Но чтобы эти деньги не пропали, нужно знать, как они формируются.

Сколько платить и откуда берутся взносы?

Взносы на капитальный ремонт устанавливают региональные власти. Минимальный размер - 9,50 рубля за квадратный метр в месяц по России в среднем. Но в разных регионах по-разному: в Калмыкии - 6,20 рубля, в Москве - 18,50 рублей. Это не случайно. Чем дороже строительные работы и материалы в регионе, тем выше взнос. Платить нужно каждый месяц, как за коммунальные услуги. Если не платить - начислят пени, а потом могут подать в суд. Собственники, которые не платят, в итоге получают ремонт позже, чем все остальные - потому что Фонд не может начать работы, пока не накопит нужную сумму.

Есть два способа собирать эти деньги: через регионального оператора или на специальный счет дома. Первый вариант - для 78,5% домов. Туда все платят, а оператор сам решает, когда и где начинать ремонт. Второй - для 21,5% домов. Там деньги копятся только на этот дом, и собственники сами выбирают, когда делать ремонт, кого нанимать и сколько тратить. В 2024 году доля специальных счетов росла на 2,3-3,1% в год - значит, люди всё чаще хотят контролировать свои деньги.

Как начинается ремонт: от заявки до стройки

Ремонт не начинается внезапно. Всё идёт по строгому плану. За шесть месяцев до начала года, в который запланирован ремонт, региональный оператор отправляет собственникам письмо: «Ваш дом в списке на ремонт в 2025 году. Вот что будет делать: крыша - замена, лифты - замена, трубы - замена. Стоимость - 2,1 млн рублей. Источник - взносы собственников». Это не предложение - это требование по закону (статья 189 ЖК РФ).

Собственники должны собраться на общее собрание и принять решение. Не просто проголосовать - нужно оформить протокол с семью обязательными пунктами: перечень работ, цена, сроки, кто будет выполнять, как будут контролировать, кто принимает работы, где хранятся деньги. Без этого - ремонт не начнётся. И если собрание не проведут в течение трёх месяцев, решение примут за вас - местные власти. Часто это приводит к тому, что ремонт делают не так, как хотели бы жильцы. Поэтому лучше собраться самим.

В 2024 году только 63,4% домов, запланированных на ремонт, смогли провести собрание с кворумом. В остальных - пришлось переносить сроки. А в 28,7% случаев собрания пришлось проводить повторно. Почему? Потому что люди не знают, как это сделать. Или боятся, что их не услышат. Но если вы не участвуете - вас не спросят.

Кто делает ремонт и какие новые правила?

С 2023 года подрядчики должны быть членами саморегулируемой организации (СРО) с допуском не ниже II уровня ответственности. Это значит: не любой строительный бригадир больше не может взяться за ремонт. Только компании, которые прошли проверку, имеют страховку и техническую экспертизу. Это снижает риск, что ремонт будет сделан плохо.

С 1 марта 2025 года вводится обязательная видеосъёмка всех этапов ремонта. Всё - от сноса старой кровли до укладки нового утеплителя - будет записано. Эти видео хранятся в Фонде и могут быть запрошены собственниками. Это прямой ответ на жалобы: «Мы платили, а работы не сделали».

Также теперь обязательным стал строительный контроль - независимый инженер, который проверяет, что сделано по проекту. Без него не примут работы. В 2024 году только 35% выполненных работ соответствовали техническим требованиям - из-за отсутствия контроля. Теперь это уже не просто рекомендация - это закон.

Что мешает ремонтам проходить быстро и качественно?

Проблемы есть. И они не в том, что «все воруют». Проблемы - в системе.

Первое - задержки. Средний срок подготовки к ремонту - 4-6 месяцев. А выполнение - 8-12. Но на практике, по данным Центра исследований ЖКХ, сроки превышают норму на 40-60% из-за бюрократии. В Москве, дом на улице Ленина, 45, должен был отремонтировать в 2023 году - а начали только в октябре 2024-го. Задержка - 14 месяцев.

Второе - качество. Жалобы на плохой ремонт - в 38,2% случаев. Заменили только 60% стояков. Утеплили не всю крышу. Покрасили стены, но не устранили протечки. Почему? Потому что приемка часто проходит без участия жильцов. А если вы не пришли на приёмку - никто не спросит, нормально ли сделано.

Третье - прозрачность. В 52,1% случаев жильцы не понимают, куда уходят деньги. Всё потому, что Фонды не показывают детали расходов. А по закону - должны. Каждый месяц - отчёт о поступлениях и расходах. Если его нет - можно требовать. И даже подавать жалобу в Жилищную инспекцию.

Как сделать ремонт лучше: советы собственникам

Вы не пассивный наблюдатель. Вы - собственник. И у вас есть права.

• Собирайте общее собрание - даже если не планируется ремонт. Узнайте, когда ваш дом попадёт в программу.
• Попросите у оператора проектно-сметную документацию - проверьте, что в неё включено. Если что-то не то - требуйте изменения.
• Выберите представителя от дома - человека, который будет следить за работами, ходить на приёмку, снимать видео.
• Приходите на приёмку. Не оставляйте это «на управляющую компанию». Если вы не подписали акт - ремонт не считается завершённым.
• Запросите отчёты о расходах. Если они не приходят - пишите запрос в Фонд. По закону обязаны отвечать в 10 дней.
• Если ремонт задерживается - обращайтесь в Жилищную инспекцию. Они могут наложить штраф на оператора.

Есть примеры успеха. В Казани, дом на Баумана, 78, собственники сами организовали ремонт в 2023 году. Они выбрали подрядчика через конкурс, контролировали каждый этап, сэкономили 15% бюджета и закончили на два месяца раньше. Всё потому, что они действовали - а не ждали, пока «кто-то всё сделает».

Что изменится в ближайшие годы?

В 2024 году запущен пилотный проект «Цифровой паспорт дома» - электронный документ, где хранится вся история здания: когда был построен, какие ремонты были, какие материалы использовались. К 2026 году он появится у всех домов, подлежащих капитальному ремонту. Это значит: вы сможете открыть сайт, ввести адрес дома - и увидеть, что уже сделано, что запланировано, сколько потрачено.

К 2030 году, по прогнозам Института Гайдара, 75% домов будут отремонтированы - вместо нынешних 41%. Сроки сократятся с 18 до 12 месяцев. Но это произойдёт только если собственники будут участвовать. Если нет - всё останется как есть: долгие ожидания, плохое качество, недоверие.

Инвестиции в капитальный ремонт - это инвестиции в вашу квартиру. Каждый рубль, который вы платите сегодня, через 10 лет превратится в сухой подвал, тёплые стены, работающий лифт и спокойный сон. Не ждите, пока кто-то сделает это за вас. Вы - хозяин дома. И ваше участие - самое важное условие успеха.